Asumisoikeusasunto (Suomi)

Wikipedia
Ohjattu sivulta Asumisoikeusasunto
Loikkaa: valikkoon, hakuun

Asumisoikeusasunto Suomessa on asumismuoto, jossa asukas omistaa asumisoikeuden rakennuttajayhtiön omistamaan asuntoon. Kiinteistö voi olla myös asukasyhdistyksen omistama, joskin Suomessa näitä on vain muutamia. Asukas maksaa sisäänmuuttaessaan yhtiölle kertaalleen asumisoikeusmaksun, ja kuukausittain käyttövastiketta. Poismuuttaessa asukkaalle palautetaan asumisoikeusmaksu rakennuskustannusindeksin muutoksen mukaisesti korjattuna. Asukas ei voi lunastaa asuntoa omakseen. Asumisoikeus perustuu lakiin, toisin kuin samantyyppinen asunnon osaomistusjärjestelmä.

Suomen asumisoikeusjärjestelmän historia[muokkaa | muokkaa wikitekstiä]

1980-luvun lopulla asuntojen hinnat nousivat rajusti ja asuntolainojen korkotaso vaihteli 10–15 % välillä. Vuokrasääntelyn ja kovan korkotason aiheuttaman kasvaneiden tuottovaatimusten vuoksi vuokra-asuntoja oli markkinoilla suhteellisen vähän. Tavallisten palkansaajien asuntotilannetta helpottamaan haluttiin asumisoikeusjärjestelmä. Mallina oli aluksi Ruotsissa jo toiminnassa ollut bostadsrätt, jossa asukkaat omistavat talot yhdistystensä kautta, mutta ensimmäisellä, vuoden 1990 lailla tehtiin asumisoikeustaloista rakennuttajien vaatimuksesta yhtiöiden hallitsemia. Suomessa omistajiksi nousivat niin sanotut yleishyödylliset asuntoyhteisöt, jotka rakennuttivat asunnot aravalainalla ja asukkaiden maksamilla asumisoikeusmaksuilla.

Laki asumisoikeustaloista astui voimaan syksyllä 1990[1], ja ensimmäiset talot valmistuivat seuraavana vuonna. Vuosikymmenen alkupuoliskon lama-aikana asumisokeusasuntoja rakennettiin kiivaasti, 1 000-1 600 asuntoa vuodessa. Järjestelmän tarpeellisuutta epäiltiin usealta taholta, mutta vuosituhannen vaihteessa sen voidaan katsoa vakiinnuttaneen asemansa.[2]

Vuonna 1994 hyväksyttiin laki asumisoikeusyhdistyksistä, jonka mukaan asuntoja voivat rakennuttaa ja omistaa myös asukkaiden muodostamat yhdistykset.[3], Yhdistysten rakennuttamia kiinteistöjä on Suomessa kuitenkin toistaiseksi vain muutamia.

Asumisoikeusasunnot 2000-luvulla[muokkaa | muokkaa wikitekstiä]

Matalan korkotason aikana 2000-luvulla uusien asumisoikeusasuntojen rakentamisvauhti on pudonnut muutaman sadan asunnon vuositasolle. Vuonna 2007 aloitettiin 333 asumisoikeusasunnon rakentaminen.[4] Vuonna 2006 asumisoikeusasuntoja oli rakennettu yhteensä noin 32 000 kappaletta, näistä kolme neljäsosaa omistaa kolme suurinta asumisoikeusyhtiötä.[5]

Asumisen oikeus[muokkaa | muokkaa wikitekstiä]

Talon omistaja ei voi irtisanoa asukasta kuin poikkeustapauksissa, asumisoikeussopimus on periaatteessa elinikäinen. Lisäksi asumisoikeuden voi luovuttaa perintönä eteenpäin. Asukas voi halutessaan vaihtaa asuntoa toiseen asumisoikeusasuntoon, tai myydä asumisoikeuden takaisin yhtiölle ja muuttaa pois. Hallinnassa olevan huoneiston voi asumisoikeuden haltija vuokrata määräajaksi ulkopuoliselle henkilölle. Asumisoikeutta ei voi myydä vapaasti, vaan hinta on aina sama: ostohinta rakennuskustannusindeksin muutoksella korjattuna.

Asumisoikeusmaksu[muokkaa | muokkaa wikitekstiä]

Asumisoikeusmaksu on yleensä 15 % asunnon hankintahinnasta. Ensimmäisissä, 90-luvun alussa rakennetuissa asunnoissa maksu on 10 %. Hankintahinta on rakentamisen kokonaiskustannushinta, joka ei saa ylittää Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskuksen (ARA) määrittämää enimmäisrajaa.

Pieni osa asumisoikeusasunnoista on niin sanotusti vapaarahoitteisia. Niiden hankintahinnan määräytyminen ei ole rajoitettu edellä mainitulla tavalla, eikä toisaalta asukkaille ole määritelty varallisuusrajoja.

Kuukausittainen käyttövastike[muokkaa | muokkaa wikitekstiä]

Käyttövastike jakautuu kahteen osaan; hoitovastikkeeseen ja perusvastikkeeseen. Hoitovastikkeella katetaan kohteen hoitomenot. Asumisoikeuslain mukaan käyttövastike ei saa olla paikkakunnalla käyttöarvoltaan samanveroisista huoneistoista yleensä perittäviä vuokria korkeampi.

Asumisoikeustalojen hoito[muokkaa | muokkaa wikitekstiä]

Rakennusten ylläpito ja rahoitus[muokkaa | muokkaa wikitekstiä]

Asuntojen kunnossapidosta vastaa asunnon omistaja.[6] Asumisoikeustalojen omistajat rahoittavat kiinteistöjen rakentamisen pääasiassa lainarahalla. Asukkaiden asumisoikeusmaksuilla rahoitetaan 15 prosenttia rakennuskustannuksista, muu osa lainoitetaan yleensä Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskuksen eli ARA:n myöntämällä yhtenäislaina- tai korkotukilainoituksella. Asuntoja voidaan rakentaa myös täysin vapaarahoitteisesti.

Asukkaan päätösvalta[muokkaa | muokkaa wikitekstiä]

Asumisoikeusasukkailla ei ole vastaavaa oikeutta päättää kiinteistön asioista kuin asunto-osakeyhtiöissä osakkailla. Lailla on turvattu asukkaille päätöksenteossa samat oikeudet kuin vuokratalojen vuokralaisille. Suurimmat omistajayhtiöt ovat kuitenkin luoneet asukasdemokratiajärjestelmiä, ja sallineet asukkaille päätösvaltaa hallitsemansa kiinteistön ylläpitokustannuksista päätettäessä. Jotkut yhtiöt ovat luoneet myös erityyppisiä asukasedustajistoja, joissa asukkaat saattavat valita edustajansa jopa yhtiön hallitukseen asti. Vaikuttamisen mahdollisuudet vaihtelevat yhtiöittäin, mutta missään yhtiössä asukkailla ei ole määräysvaltaa tärkeimpiin asioihin samoin kuin on yhdistysten omistamissa kohteissa.

Asukas saa tehdä asuntoonsa muutostöitä. Kunnossapito- ja korjaustöitä voi tehdä ilmoittamalla niistä asunnon omistajalle, mutta suurempiin muutostöihin tarvitaan omistajan lupa.[6] Yksityiskohtaiset säännökset ja poismuuttaessa maksettavat korvaukset tehdyistä parannuksista eroavat kiinteistön omistajatahosta riippuen.

Asumisoikeuden hakeminen[muokkaa | muokkaa wikitekstiä]

Asumisoikeusasuntoja voivat hakea kaikki 18 vuotta täyttäneet. Hakemiseen tarvitaan kiinteistön sijaintikunnan jonotusnumero. Numeron voi hakea valmiiksi kunnalta, tai asunnon haun yhteydessä omistajayhtiöltä. Numero on kuntakohtainen, pysyvä, ja se pätee kaikille yhtiöille. Asumisoikeusasuntoja haetaan suoraan omistajayhtiöiltä. Vapautuvia asuntoja tarjotaan asukkaille jonotusnumeron mukaisessa järjestyksessä.[6]

Aikaisemmin asumisoikeusasuntojen hakijoille määritetyt tulo- ja omaisuusrajat on poistettu. Hakijalta edellytetään kuitenkin ettei hänellä ole hakualueella kohtuullisen tasoista omistusasuntoa, tai varoja sellaisen hankkimiseen. Ehto ei kuitenkaan koske yli 55-vuotiaita hakijoita tai asumisoikeusasunnosta toiseen vaihtavaa.[7]

Asuntoa tulee käyttää omana vakituisena asuntona, eikä sitä ilman erilllistä lupaa saa vuokrata toiselle kuin korkeintaan kahdeksi vuodeksi.[6]

Asumisoikeuden lainoittaminen[muokkaa | muokkaa wikitekstiä]

Asumisoikeussopimusta voi käyttää lainavakuutena. Asumisoikeusasuntoa vastaan otetun asuntolainan korot ovat verotuksessa vähennyskelpoisia kuten muutkin asuntolainakorot. Asumisoikeusmaksusta ei tarvitse suorittaa varainsiirtoveroa. Osuus on myös ulosottokelpoinen joissakin tapauksissa, kuten vastikkeiden maksamattomuuden vuoksi (häätö) tai jos asukas on käyttänyt hallinnassaan olevaa huoneistoaan niin huonosti, että asunnossa on tehtävä ylimääräisiä korjauksia.

Asumisoikeusjärjestelmän kritiikkiä[muokkaa | muokkaa wikitekstiä]

Asumisoikesasuntojen käyttövastikkeet 2000-luvulla ovat nousseet inflaatiota nopeammin. Verrattaessa vastikkeita muiden asumismuotojen kustannusten nousuun, ero on vähäisempi. Joidenkin asukkaiden mukaan pääkaupunkiseudulla eräillä alueilla asumisoikeusasuminen on kalliimpaa kuin vapaarahoitteisissa vuokra-asunnoissa.[8].

Suomen asumisoikeusasukkaat ry:n mukaan kymmenet tuhannet asumisoikeusasukkaat ovat joutuneet jättämään kotinsa vasten tahtoaan. Syynä muuttoon on ollut asumiskustannuksien nousu: yhdistyksen mukaan todelliset kuukausikustannukset ovat nousseet kolmasosan kalliimmiksi kuin mitä alun perin on luvattu. [9]SASOn hallitus on asettanut tavoitteeksi yhtiöiden hallinnassa olevien kohteiden omistuksen siirron itsenäisille asukkaiden hallinnoimille asumisoikeusyhdistyksille.[10]

SASO ry:llä on noin 200 jäsentä, kun asumisoikeusasuntoja on 36 500. Varsinais-Suomen asumisoikeusyhtiön (VASO) asukaskokous (johon osallistui 41 asukasta) antoi julkilausuman, jonka mukaan asumisoikeus on luotettava järjestelmä johon on turhaan liitetty negatiivista julkisuutta. Julkilausuman mukaan asumisoikeusasuntojen vastikkeet ovat nousseet samassa tahdissa kuin muidenkin asumismuotojen kulut. (liite asumisoikeusjärjestelmä on luotettava)Allekirjoittajien mielestä "se, että kiinteistöjä hallitsee yritys, jonka omistus on hajautunut useisiin kohteisiin, palvelee asukasta paremmin".[11]

Käyttövastikkeiden nousu on herättänyt julkisuudessa keskustelua vastikkeiden määräämisperusteista. Suomen Asumisoikeusasukkaat ry:n puheenjohtaja Eric Hällström katsoo, että yleishyödylliset asumisoikeusyhtiöt ovat rikkoneet aravalakia nostaessaan asumisoikeusvastikkeita perustein, jotka eivät kuulu omakustannusperiaatteen piiriin[12]. Yhdistys syyttää yhtiöitä myös salailusta, koska nämä liikesalaisuuteen vedoten eivät anna asukkaiden nähdä kiinteistökohtaisia tietoja lainoitustaseista, jotka ovat suurin kiiinteistön menoerä.[13] Järjestö on verkkosivullaan tuonut esiin tietoja, joiden mukaan yhtiöiden kohteissa vastikkeesta olisi jopa kolmannes vailla hyväksyttäviä perusteita, lainojen kuoleentumisen jälkeen jopa kaksi kolmannesta.[14]lähde tarkemmin?.

Vastikkeissa asukkailta on peritty etukäteen tulevien korjauksien kustannuksia ns asuintalovarausten perusteella. Näiden varojen valvonta on heikkoa, ja väärinkäytöksiä niiden käytössä ja sijoittamisessa on tullut ilmi.[15]

Syksyllä 2008 käynnistyi vilkas keskustelu YLE:n MOT-ohjelmasta, joka käsitteli asumisoikeusasumista, sen hallintoa ja kustannuksia[16]. Ohjelman vaikutuksesta heräsi monilla paikkakunnilla hankkeita asumisoikeusyhdistysten perustamiseksi tarkoituksella rakennuttaa yhdistysomisteinen asumisoikeustalo. Seitsemän kansanedustajaa teki hallitukselle kirjallisen kysymyksen asumisoikeustalojen omistuksen siirtämisestä nykyisiltä omistajayhtiöiltä asumisoikeusyhdistyksille. Vastauksessaan 7. tammikuuta 2009 ministeri Jan Vapaavuori viittasi järjestelmän lainsäädännön aikanaan syntyneen asianmukaisesti ja perustuslain antaman omaisuuden suojan koskevan myös asumisoikeustaloja omistavia yhtiöitä.[17]

Suomen Asumisoikeusasukkaat ry:n piiristä on käynnistetty Asumisen Hinta Alas -adressin keräys, jolla on tarkoitus auttaa asukkaita tuomaan julki kantansa ja ehdotuksensa järjestelmän kehittämiseksi.

Suomen asumisoikeusasunnoista noin 40 prosenttia omistava Asokodit -yhtiö on tuonut esiin asukkaille sekä vuosittaisissa asukashallintoon kuuluvissa kokouksissa että asiakaslehdessä että nettisivuillaan, kuinka yhtiö on pyrkinyt vaikuttamaan valtiovaltaan talojen lainoitusjärjestelmän kehittämiseksi. Yhtiön mukaan samoilla foorumeilla on tuotu esiin myös seikkaperäisesti se, mitä kulueriä vastikkeet sisältävät. Suurin osa vastikkeista kuluu pääomakulujen hoitamiseen. Vuosimaksulainajärjestelmä on todettu myös asumisoikeusjärjestelmää valvovan viranomaisen (ARA) taholta puutteelliseksi sikäli, että lainoja ei ole pystytty lyhentämään riittävän nopeasti, jotta vastikekehitys voisi olla maltillisempaa. Vastikkeissa suurin kuluerä on nimenomaan pääomakulut, joiden muodostumiseen eivät asumisoikeusasuntoja omistavat yhtiöt voi vaikuttaa. Niiden määräytymisestä päättää valtiokonttori asumisoikeusasuntojen lainoitusehtojen mukaisesti.

Katso myös[muokkaa | muokkaa wikitekstiä]

Lähteet[muokkaa | muokkaa wikitekstiä]

Commons
Wikimedia Commonsissa on kuvia tai muita tiedostoja aiheesta Asumisoikeusasunto (Suomi).

Viitteet[muokkaa | muokkaa wikitekstiä]

  1. Laki asumisoikeusasunnoista (650/1990) Finlex. Viitattu 9.12.2010.
  2. Asokodit: Historia
  3. Laki asumisoikeusyhdistyksistä (1072/1994) Finlex. Viitattu 9.12.2010.
  4. ARA 2008: 1A
  5. Suomen Asumisoikeus Oy 2006
  6. a b c d Kuluttajavirasto 2008
  7. Ympäristöministeriö 2008: Kuka voi saada asumisoikeusasunnon
  8. Länsiväylä 22.09.2008
  9. http://www.uusisuomi.fi/raha/105857-asuntofiasko-%E2%80%9D65-kertaa-luvattu-ei-koskaan-tehty%E2%80%9D
  10. SASO 2009: Asumisoikeustalot yhdistyksille
  11. http://www.uusisuomi.fi/raha/106487-asukasriita-%E2%80%9Dpitaako-pelata%E2%80%9D
  12. SASO 2009: Yleishyödylliset vuokranantajat rikkovat lakia
  13. SASO 2009 Asokodit Oy kieltäytyy avoimuudesta
  14. SASO 2009
  15. http://www.rakennuslehti.fi/uutiset/lehtiarkisto/22601.html
  16. http://www.yle.fi/elavaarkisto/?s=s&g=4&ag=28&t=501&a=6484
  17. Eduskunta: KK971/2008 vp

Aiheesta muualla[muokkaa | muokkaa wikitekstiä]

Asumisoikeusasuntojen tarjoajia[muokkaa | muokkaa wikitekstiä]

Asukasyhdistyksiä[muokkaa | muokkaa wikitekstiä]

  • asumisoikeus.info, Suomen Asumisoikeusasukkaat ry, 2009. Keskustelufoorumi ja yhdistyksen tuottamaa materiaalia.