Kiinteistörekisteri

Kiinteistörekisteri (myös katasteri) on eräs yhteiskunnan perusrekistereistä.

Suomen kiinteistörekisteri käsittää kiinteistöjen ominaisuustiedot (tekstitiedot) ja sijaintitiedot eli kiinteistörekisterikartan.

Katasteri

Katasteri (engl. cadastre) on kansainvälisesti käytetty nimitys kiinteistöluettelosta. Sitä vastaa Suomessa kiinteistörekisteri.

Laajemman määritelmän mukaan katasteri on ajantasainen tietojärjestelmä, joka käsittää kiinteistökohtaisesti tietoja maahan liittyvistä oikeuksista ja rajoituksista. Tämän määritelmän mukainen katasteri on Suomessa kiinteistötietojärjestelmä, joka muodostuu kiinteistörekisteristä sekä lainhuuto- ja kiinnitysrekisteristä.

Kiinteistörekisteri Suomessa

Suomen kiinteistörekisteri on perusrekisteri, joka kattaa Suomen koko pinta-alan. Se on luettelo kaikista maa- ja vesialueiden rekisteriyksiköistä. Rekisteriin merkitään sekä kaikki kiinteistöt että muut rekisteriyksiköt. Kiinteistörekisteri muodostaa yhdessä lainhuuto- ja kiinnitysrekisterin kanssa kiinteistötietojärjestelmän.

Kiinteistörekisteri on julkinen. Kiinteistörekisterin tietoja voi tarvita esimerkiksi kiinteistökaupan yhteydessä, rakennuslupaa haettaessa tai selvitettäessä omia ja toisten kulkuoikeuksia. Rekisteriyksikköä koskevat tiedot esitetään kiinteistörekisteristä otettavalla kiinteistörekisteriotteella tai tulosteella.

Kiinteistörekisteriä ylläpitävät Maanmittauslaitos sekä joidenkin kuntien asemakaava-alueilla (tai osalla niistä) kuntien kiinteistöinsinöörit.

Kiinteistörekisterin edeltäjiä olivat maarekisteri ja tonttikirja. Nämä yhdistettiin lainsäädännöllisesit kiinteistörekisteriksi 1.7.1985. Yhtenäinen sähköinen rekisteri niistä tuli vuonna 2005.

Kiinteistötunnus

Jokainen kiinteistö on yksilöity rekisterissä erityisellä kiinteistötunnuksella ja määräala määräalatunnuksella.

Rekisteriyksiköt yksilöidään neliosaisella kiinteistötunnuksella, joka muodostuu kunta-, sijaintialue-, ryhmä- ja yksikkönumerosta. Sijaintialue tarkoittaa yleensä rekisterikylää tai kunnanosaa ja ryhmä taloa tai korttelia. Vuoden 2013 sijaintialueluettelon perusteella sijaintialueiden kokonaismäärä oli 18 281 kappaletta.

Kiinteistörekisteriin merkittävät tiedot

Kiinteistörekisteriin merkitään kiinteistötunnus, sijaintikunta, pinta-ala ja laatu (kuten tila, tontti tai jokin muu kiinteistö). Useimmilla rekisteriyksiköillä on myös nimi. Rekisteriin merkitään entinen kiinteistötunnus, määräalatunnus, kiinteistöstä luovutetut määräalat, toimenpiteet (toimitukset), kiinteistötunnuksesta poikkeava toimitusmerkki, tieto onko kiinteistöstä lohkomisessa tullut kantakiinteistö, asiakirjojen ja toimituskarttojen arkistotunnus ja palstojen karttalehtien numerot, osuudet yhteisiin alueisiin, erityiset etuudet, rasitteet ja niihin rinnastettavat käyttöoikeudet, eräät kalastusrajoitusaluetiedot, asemakaavan mukainen käyttötarkoitus, kaavoitustiedot ja myös tarvittavia muita tietoja. Kokonaispinta-alan lisäksi merkitään erikseen maa- ja vesipinta-ala lukuunottamatta tontteja ja yleisiä alueita.

Kiinteistörekisteristä selviävät yksikön perustamistiedot sekä tietoja erilaisista kiinteistön käyttöön vaikuttavista oikeuksista ja rajoituksista. Rekisteristä selviävät myös kiinteistön alueella olevat määräalat ja kiinteistöstä luovutetut yhteisalueosuudet. Määräalat ja yhteisalueosuudet yksilöidään määräalatunnuksella, joka muodostuu kiinteistötunnuksesta lisättynä kirjaimella M ja numerolla (yleensä 601, 602 jne). Määräala lakkaa kiinteistörekisterissä silloin, kun siitä on muodostettu kiinteistö tai kun se on liitetty ennestään olevaan kiinteistöön.

Kiinteistörekisterin tiedot muuttuvat jatkuvasti ja ne perustuvat maanmittaustoimituksiin ja viranomaisten tekemiin päätöksiin. Vanhimmat tiedot juontavat 1700-luvulla tehtyihin toimituksiin. Kiinteistörekisteri syntyi kunnittain vuosina 1978–1995 sitä mukaa, kun maarekisteri ja kaupunkien tonttikirjat tallennettiin sähköiseen muotoon.

Kiinteistöt ja muut rekisteriyksiköt

Kiinteistöinä kiinteistörekisteriin merkitään tilat (2 228 000 kpl vuoden 2011 alussa), tontit (394 000 kpl), yleiset alueet (15 600 kpl), valtion metsämaat (497 kpl), valtion alueella olevat suojelualueet (440 kpl), lunastusyksiköt (37 200 kpl), yleisiin tarpeisiin erotetut alueet (258 kpl), erilliset vesijätöt (429) ja yleiset vesialueet (93 kpl).

Muina rekisteriyksikköinä kiinteistörekisteriin merkitään usealle kiinteistölle kuuluvat yhteiset alueet (46 900 kpl) ja tieoikeudella hallittavat liitännäisalueet (1 400 kpl).

Tieoikeudella hallittavat liitännäisalueet ovat kiinteistörekisterissä historiallinen jäänne, joka liittyy vuonna 2006 kumottuun yleistielakiin. Se, että liitännäisalueet ovat muita rekisteriyksikköjä eivätkä kiinteistöjä, johtuu siitä, että liitännäisalueeseen ei ole omistusoikeutta vaan omistusoikeuteen verrattava pysyvä käyttöoikeus. Jos liitännäisalue lakkautetaan tarpeettomana, se palautetaan kiinteistöön, josta se on aikanaan erotettu.

Kiinteistörekisterikartta

Kiinteistörekisterin sijaintitiedot esitetään kiinteistörekisterikartassa. Kiinteistörekisterikartta osoittaa rekisteriyksiköiden rajat ja yksiköiden tunnistamiseen tarvittavat tiedot (kiinteistötunnus tai sen osa).

Karttaan merkitään myös:

• kiinteistörekisteriin merkityn määräalan tunnus ja sijainti
• kiinteistörekisteriin merkityt rasitteet sekä käyttöoikeudet ja käyttörajoitukset
• voimassa olevan asemakaavan ja yleiskaavan raja

Kiinteistörekisterikartta kuvaa yleispiirteisesti kiinteistöjaotusta. Kiinteistön ulottuvuusriitojen kannalta se ole läheskään kaikilta osiltaan ollut oikeudellisesti sitova. Kiinteistön alueellinen ulottuvuus ja rajat selviävät oikeudellisesti sitovalla tavalla kiinteistöä koskevista toimituskartoista.

Kartan sijaintitiedoissa voi olla epätarkkuutta, koska läheskään kaikista rajapyykeistä ei ole tarkkoja koordinaatteja. Kiinteistörekisterikarttaa tarkemmin rekisteriyksiköiden alueelliset ulottuvuudet selviävät toimitusasiakirjoista ja maastosta.

Aikaisemmin perustettuja rasitteita, käyttöoikeuksia ja rajoituksia saattaa puuttua kiinteistörekisterikartalta johtuen eri aikoina voimassa olleista rekisteröintitavoista. Maanmittauslaitos ja kiinteistörekisteriä pitävät kunnat perusparantavat kiinteistörekisterikarttaa ja antavat tarkempia tietoja kiinteistörekisterikartalta puuttuvista tiedoista.

Kiinteistörekisterikartan tulosteita voi ostaa Maanmittauslaitoksesta ja kunnista. Karttapaikalla, Maanmittauslaitoksen asiointipalvelussa ja eräiden kuntien palveluissa voi ilman maksua tarkastella kiinteistörajoja ja -tunnuksia.

Kiinteistötietopalvelu

Kiinteistörekisteri on julkinen ja jokaisella on oikeus saada luettavakseen kiinteistörekisterin tietoja. Kiinteistöä tai muuta rekisteriyksikköä koskevat tiedot esitetään kiinteistörekisteristä tulostettavalla kiinteistörekisteriotteella tai tulosteella. Kiinteistörekisteriotteita saa maksua vastaan Maanmittauslaitoksesta, kunnista sekä Digi- ja väestötietovirastosta. Rekisterin tulosteita voivat edellisten lisäksi antaa asiakkaille esimerkiksi kiinteistönvälittäjät ja pankit.

Kiinteistörekisterin tietoja voi selata maksullisen KTJ-selaintietopalvelun kautta. Palvelu on tarkoitettu viranomaisille ja sellaisille ammattimaisille käyttäjille, joille voidaan myöntää käyttölupa.

Omien kiinteistöjen tietoja voi selata maksutta Maanmittauslaitoksen asiointipalvelussa.

Kiinteistörekisteriin kuuluva kiinteistörekisterikartta sekä kiinteistöjen kauppahintarekisterin tulosteet ovat erityisesti kiinteistökaupan parissa toimivien, kuten kiinteistövälittäjien ja pankkien, tarvitsemia tuotteita. Kiinteistörekisterikarttaa ja muita kiinteistötietoja tarvitaan myös muun muassa erilaisten rakennushankkeiden kuten teiden ja sähkölinjojen suunnittelussa ja toteutuksessa. Myös esimerkiksi metsäyhtiöt tarvitsevat tietoja kiinteistörajojen sijainnista.

Maailman tilanne

Katasteri Yhdysvalloissa

Yhdysvalloissa Bureau of Land Managementin (BLM) maanmittauslaitoksessa pidetään kirjaa kaikista julkisista maa-alueista. Tällaiset kartoitukset edellyttävät usein maankäytön historian, oikeudellisten raporttien ja muiden asiakirjojen yksityiskohtaista tutkimista. Public Lands Survey System on Yhdysvaltojen katasterimittausjärjestelmä, joka perustettiin lainsäädännöllä vuonna 1785 sen jälkeen, kun Yhdysvallat oli kansainvälisesti tunnustettu. Dominion Land Survey on samanlainen Länsi-Kanadassa suoritettu maanmittausjärjestelmä, joka aloitettiin vuonna 1871 sen jälkeen, kun Kanada oli perustettu vuonna 1867.

Katasteri Yhdistyneessä kuningaskunnassa

Vuonna 1836 kuninkaallisten insinöörien eversti Robert Dawson ehdotti maanmittausta, joka perustui kokemuksiin, joita hän oli saanut Tithe Commissionin palveluksessa.

Venäjän katasteri

Venäjän keisarikunnan aikana maanmittauksella tarkoitettiin tilan arvonmääritystä, jotta sen tulot saatiin selville ja maasta voitiin määrätä oikeudenmukaiset verot. Nykyään katasterimittauksen aikana saadut tiedot kirjataan Rosreestr-tietokantaan. Tällaisen prosessin aikana yksi tärkeimmistä seikoista on suunnitteluratkaisun yhteensovittaminen naapurialueiden omistajien kanssa.

Belgian maarekisteri

Keskiajalta lähtien ranskankielisessä Belgiassa (Liègen ja Namurin ympäristössä) on ollut käytössä cerclemenage-nimisiä maarekistereitä, joiden tarkoituksena on ollut määritellä kartanoiden ja erityisesti läänitysten rajat. Tästä termistä on useita muunnelmia. Belgian maarekisteri kehittyi alun perin ranskalaisesta maarekisteristä ennen vuotta 1830, jolloin vallankumous ja Belgian perustuslaki hyväksyttiin. Aluksi Belgian nuori maarekisterihallinto noudatti edelleen Napoleonin hallinnon aikana tehtyjä päätöksiä.

Aiheesta muualla

• Maanmittauslaitos: Tietoja kiinteistörekisteristä
• Maanmittauslaitos: Kiinteistörekisterin laatupuutteet (Arkistoitu – Internet Archive)
• Finlex: Kiinteistörekisterilaki
• Finlex: Kiinteistörekisteriasetus^{[vanhentunut linkki]}
• Kunta- ja sijaintialueluettelo 2013 (XLS) Maanmittauslaitos. Arkistoitu 4.3.2016.
• Kansalaisen Karttapaikka (Kiinteistöjen rajat ja tunnukset sisältävä karttapalvelu) Maanmittauslaitos.