Suomalaisen asuntorahoituksen historia

Tämä artikkeli käsittelee asuntorahoitusta Suomessa Toisen maailmansodan jälkeen eli noin 1940-luvun puolivälistä eteenpäin.

Toisen maailmansodan jälkeen

Suomi lähti liikkeelle sodan jälkeen aika ankarista taloudellisista olosuhteista. Voimavarat olivat sodassa huvenneet ja kansakunta joutui ponnistelemaan vielä pitkään selvitäkseen ankarista sotakorvausvelvoitteistaan. Rahoitusmarkkinoilla tästä oli luonnollisena seurauksena tiukka rahoitus- ja valuuttamarkkinoiden säännöstely, muiden elintarvike- ja tuontitavaroiden säännöstelyn lisäksi. Rahoitusmarkkinoilla sääntely vain jäi ikään kuin pysyväksi olotilaksi, jatkuihan se asuntorahoituksen osalta aina 1980-luvun loppupuolelle saakka.

Asumisen olosuhteet eivät teollistuvassa yhteiskunnassa olleet erinomaiset. Samaan aikaan oli vielä ratkaistavana iso siirtoväen ja rintamasotilaiden asumisen ongelma. Valtiovallan tukemia rahoitusjärjestelyjä ongelmien ratkaisemiseen tarvittiin silloin kipeästi. Mielenkiintoinen lähde on 1940-luvun lopun tilasto ”Siirtoväen ja rintamasotilaiden asuttamisen rahoittamisesta annetun lain” mukaisten lainojen tilasto rahalaitoksittain. Noin 216 000 ihmistä oli saanut lainaa asumisensa järjestämiseen tämän lain avulla, pääomamäärältään n. 450 Mmk. Lainapankkeina toimivat suuruusjärjestyksessä Osuuskassat, Suomen Hypoteekkiyhdistys ja Säästöpankit. Liikepankkeja ei tässä sodanjälkeisessä ”asuntorahoitus-tilastossa” esiintynyt. Niiden lainaresurssit suuntautuivat teollistamishankkeiden rahoittamiseen.

1950-luvun kaupunkilaistuminen ja asuntopula

Näkökulma Helsingistä 1950-luvulta.

Asuntopula oli huutava. Ihmiset tulivat työn hakuun kaupunkiin, asumisen järjestäminen oli vaikeaa. Vallitseva asumismuoto oli vuokra-asunto. Vuokraltaan säännösteltyjä vuokra-asuntomarkkinoita täydensivät hyvin laajat alivuokra-asuntomarkkinat. Pieni alivuokralaisasunto oli monen nuoren Helsinkiin muuttavan ensimmäinen asumismuoto kodista lähtemisen jälkeen.

Aravajärjestelmä luotiin silloin asunto-ongelmien ratkaisemiseksi. Iso ”Limppu” Lindblom ja Teuvo Aura ovat ainakin nimiä, jotka tässä yhteydessä on mainittava. Alkuvuosina pääpaino aravarahoituksessa oli pientalojen rahoituksessa. Silloin luotiin muun muassa kuuluisa rintamamiestalon standarditalotyyppi. Kerrostalojen osalta uudisrakentamisessa päästiin vauhtiin laajemmin vasta seuraavalla vuosikymmenellä.

Tiukan rahamarkkinoiden sääntelyn ja hyvin niukkojen pääomien aikana 50-luvulla asuntolainan saaminen tavalliselle ihmiselle oli kuitenkin hyvin vaikeaa. Useimmille ainoa tunnettu ”lainamarkkina” oli Pukevan Kappakeskuksen aikaansa edellä ollut osamaksutili vaatteiden hankkimiseksi. Oma asunto ja asuntolaina olivat vasta kaukaisia haaveita.

1960-luku, asuntosäästämisen vuosikymmen

Patoutunut asumisolojen parantamisen tarve ja parantuneet rahoitusmahdollisuudet muun muassa aravan kautta loivat aivan uuden ilmiön, asuntosäästämisen. Ihmiset suorastaan jonottivat pankkeihin voidakseen avata itselleen asuntosäästötilin ja päästä sitä kautta joskus aikanaan, vuosien säästämisen jälkeen, kiinni omaan asuntoon. Samaan aikaan kehitetty palkka pankkiin -järjestelmä ja asuntosäästötilien kasvavat varat loivat pankeille mahdollisuuksia asuntolainojen myöntämiselle.

Myös pankkikenttä muuttui. Osuus- ja säästöpankit, Työväen Säästöpankki ja Postisäästöpankki olivat hyvin aktiivisia asuntosäästämisen käynnistämisessä ja kasvattivat markkinaosuuksiaan ja pakottivat myös liikepankit lisäämään panostuksiaan yksityishenkilöasiakkaisiin. Isoja aluerakennuskohteita käynnistettiin ja asuntoja rakennettiin ennätystahtiin. Omistus-aravalaina oli oiva väline silloin pienentämään asunnon ostajan maksettavaksi tulevaa kauppahintaa ja samalla asuntolainan tarvetta.

Silti asuntolainan saanti oli tiukalla. Asiakkaan oli sovittava pankkinsa kanssa vuosikausia kestävästä säännöllisestä säästämisestä asuntosäästötililleen, jotta tarvittava omarahoitusosuus eli yleensä puolet asunnon ostohinnasta oli saatu kasaan.

Uusi asunto varattiin sitten aikanaan pankin rakennuttajan kanssa sopimasta asuntosäästö-kohteesta. Ja neuvoteltiin pankin kanssa asuntolaina omarahoitusosuuden loppuosuuden maksamista varten. Asuntolainan osalta ei asiakkaalla siinä tilanteessa ollut kovin paljon neuvoteltavaa. Laina-ajat olivat lyhyitä, 7–8 vuotta, mutta toisaalta olihan asiakas jo tottunut ja osoittanut asuntosäästäessään kykynsä maksujen hoitamiseen. Lainat oli sääntelyn mukaisesti sidottu peruskorkoon, muita vaihtoehtoja ei ollut. Korkojen verovähennysoikeus oli silloin hyvin merkittävä ja auttoi ratkaisevasti korkean inflaation ja siihen nähden kohtuullisen korkotason kautta lainojen takaisinmaksussa.

Suurten ikäluokkien 60–70-luvun asuntolainat saatiin maksettua kunnon inflaation ja reippaiden verovähennysten avulla.

Sääntelyn pitkä häntä

Siirryttäessä 1970- ja 80-luvulle tilanne asunnon ostajan kannalta vähitellen helpottui, mutta ei ratkaisevasti. Suomessa jäi muihin länsivaltoihin verrattuna rahoitusmarkkinoiden sääntely päälle ja tilanne ikään kuin vakiintui. Siihen totuttiin ja sitä pidettiin jopa luonnollisena. Sukupolvet, jotka 50–80 luvuilla kävivät koulunsa ja siirtyivät työelämään eivät olleet koskaan mitään muuta vaihtoehtoa nähneet. Muissa länsimaissa sääntely purettiin vuosikymmeniä aikaisemmin ja Ruotsissakin noin 10 vuotta ennen Suomea.

Säännöstellyissä olosuhteissakin asuntorahoitus kehittyi. Enää ei sentään tarvinnut jonottaa pankkiin saadakseen avatuksi itselleen asuntosäästötilin. Omasäästöosuudenkin tiukat vaatimukset hiukan lieventyivät ajan oloon. Lainaa alkoi jo saada muihinkin tarkoituksiin kuin oman asunnon ostamiseen. Pankitkin jo olivat kilpailevinaan keskenään, ei kuitenkaan hinnalla, mutta ainakin konttoriverkostojen määrällä ja sillä kuinka hienoja ATK-ratkaisuja kukin pankki keksi asiakkailleen leveällä, viranomaisten määräämällä korkokatteella kehittää. Sillä luotiin jälkeenpäin katsoen perusta suomalaisen pankkitekniikan myöhempien aikojen menestystarinalle. Ei myöskään ollut suoranaisia palvelumaksuja, nehän olivat piilossa lainojen ja talletusten korkoerossa. Asiakkaat ne silti silloinkin maksoivat. Mielenkiintoista tässä suomalaisen rahoitusjärjestelmän pitkässä hännässä on se, että vuosikymmenien aikana meille syntyi pankinjohtajien ja pankkiasiakkaiden sukupolvi, joka ei koskaan ollut elänyt muissa kuin säännöstellyillä markkinoilla. Myöhemmät säännöstelyn purkamiseen liittyvät tapahtumat asettuvat tästä syystä ymmärrettävämmäksi.

1980-luku, sääntelyn purkamisen vuosikymmen

Kaikki se mihin oli totuttu ja opittu alkoi muuttua. Rahoitusmarkkinoiden säännöstelyä oli pakko alkaa purkaa. Se aloitettiin kuitenkin ehkä selvästi liian myöhään ja liian suunnittelemattomasti. Joidenkin mukaan myös liian nopeasti, mutta oikeasti askeleet olivat vaiheittaisia ja siihen kului koko vuosikymmen.

Asuntorahoitus- ja erityisesti kiinteistörahoitusmarkkinoilla alkoi tapahtua. Kun vuosikymmeniä kestäneiden säännöstelyajan rahoitusmarkkinoiden aikana niin pankinjohtajat kuin asiakkaat olivat ”oppineet” muun muassa että

• lainaa kannattaa aina ottaa niin paljon kuin sitä vaan saa (korkojen verovähennysoikeus, inflaatio ja negatiivinen reaalikorko)
• kiinteistöt ja asunnot ovat aina sellaisia, joihin kannattaa vuorenvarmasti rahansa sijoittaa, kiinteistöjen ja asuntojen hinnat tulevat aina nousemaan, hintojen lasku ei ole mahdollista
• korko on vakaa, peruskorko ja siitä päättää poliittinen pankkivaltuusto ja koron nostaminen on heille aina vaikeampaa ja vastenmielisempää kuin koron laskeminen

Rahoitusmarkkinoiden säännöstelyn purkaminen tarkoitti aluksi sitä, että pankkijärjestelmän ulkopuolelle alkoivat syntyä omat, ns. harmaan rahan markkinat. Pian pankitkin huomasivat tarpeen olla uudessa rahoituskentässä mukana ja niin harmaat rahamarkkinat kanavoitiin pankkien notariaattiosastojen kautta hoidettavaksi. Ratkaisu oli pankkijuristien keksimä hyvin luova ratkaisu, jossa pankki taseen ulkopuolella keräsi ns. notariaattitalletuksia ja välitti niitä edelleen lainaksi notariaattilainoina pankkitaseiden ulkopuolella ilman mitään säännöstelyä ja täysin vapaasti hinnoitellen, markkinahintaan.

Kun pääomien niukkuuteen totutetut suomalaiset huomasivat pankkilainoja nyt alkavan saada varsin vapaasti, muun muassa ilman tiukkoja ennakkosäästämisvelvoitteita, niin lainoja myös otettiin. Kysyntä suorastaan ryöpsähti, ja siitä ainoa looginen seuraus on hintojen lähteminen kovaan nousuun.

Peruskoron kriisi

Harmaan rahan markkinoina tunnettu taseen ulkopuolinen rahamarkkina vakiintui ja muuttui jo virallisemmaksi markkinarahamarkkinaksi. Pankit yhä enemmän rahoittivat luotonantoaan muun muassa sijoitustodistuksilla, ja näin syntyivät kahden koron markkinat.

Pankkien asuntolainat ja valtaosa muustakin lainanannosta tapahtui korkosääntelyn alla vielä peruskorkoisena, varainhankinnassa yhä suuremman osuuden siirtyessä vapaasti hinnoiteltuun markkinarahaan. Siitä seurasi kannattavuuden heikentyminen ja peruskorkolainojen kriisi. Hallinnollisin toimin peruskorko-ongelmaan ei löytynyt ratkaisua, vaikka Paavo Prepula säästöpankkimiehenä kovasti yritti. Itse asiassa pankit jäivät yhä pahenevaan peruskorkoloukkuun. Ainoaksi ulospääsytieksi muodostui peruskorkoisesta luotonannosta luopuminen, joka edellytti uusien viitekorkojen luomista.

Kansalliskorko, PSP-Helibor ja SYP viitekorko syntyivät 1986

Uuden korkomaailman luomisen aloitti KOP. SYP ja Postipankki seurasivat heti perässä. KOP:ssa koron kehittäjänä kunnostautui Heikki Koivisto, joka hyvänä ekonomistina kehitti koron, joka matemaattisen tarkasti sai arvonsa aina kulloinkin viimeisen 6 kk:n aikana tapahtuneesta markkinakorkojen kehityksestä. Sitä en tiedä, kuka korolle nimen keksi, mutta nimi oli aivan loistava, Kansalliskorko. Jos Kansalliskorko olisi viitekorkokisan voittanut, olisihan se ollut KOP:lle hieno juttu. Mutta näin ei käynyt. Kansalliskorko oli tosiaan matemaattisen tarkka 6 kk:n historiakehityksen perusteella, mutta samalla se tarkoitti, että korko oli aina, joka ikinen päivä, väärällä tasolla. Kun korko muuttui, tapahtui se historian perusteella ja saattoi vaikkapa nousta silloin, kun markkinakorko jo laski ja päinvastoin. Ei myöskään SYP-viitekorko menestynyt.

Postipankki lähti vahvana markkinarahapankkina kehittämään viitekorkoa kansainvälisten mallien mukaan ja siksi kuuluisa esikuva finanssimaailman keskuksesta Lontoosta, siis Libor-korko otettiin lähtökohdaksi. Syntyi suomalaisten pankkien interbank-markkinoiden suureen volyymiin ja jokaisen pankkipäivän noteerauksiin perustuva PSP-Helibor-korko. Ainoa ongelma oli valittu nimi korolle, jota suomalaismielinen pääjohtaja Heikki Tuominen ei tahtonut millään hyväksyä. Puhui vain kaiken maailman helikoptereista. Ongelma ratkaistiin pääjohtajan sihteerin Heli Puputin avulla, jonka etunimen mukaan nimiongelmastakin selvittiin.

Noin puolen vuoden sekavan viitekorkoympäristön jälkeen Suomen Pankki kysyi Postipankilta, olisiko pankki valmis luopumaan viitekoron PSP-etuliitteestä, jos keskuspankki ajaisi läpi Heliborin käyttöönoton kaikissa pankeissa ja siihen suostuttiin.

Kun Heliborin lisäksi seuraavina vuosina kehitettiin vielä pitkät, 3 ja 5 vuoden jaksoittain vaihtuvat viitekorot ja vuoden 90-alusta PSP-Prime viitekorko, alkoivat asuntorahoituksen kehittämisen kannalta markkinaympäristön edellytykset olla kunnossa.

Pankkien peruskorossa kohtaama pitkiin asuntolainoihin liittyvä suuri, rakenteellinen korkoriski pystyttiin poistamaan uusilla markkinakorkoihin sidotuilla viitekorkoratkaisuilla ja asuntolainoituksen osalta se tarkoitti laina-aikojen radikaalia pidentämismahdollisuutta. Enää ei pankkien tarvinnut rahoituksen niukkuuden eikä myöskään korkoriskin takia pyrkiä mahdollisimman nopeaan rahan kiertoon ja sitä kautta hyvin lyhyisiin laina-aikoihin.

Seuraukset olivat varsin rajut. Parhaimmatkin ekonomistit, heidän joukossaan silloin Suomen Pankissa neuvottelukumppanina viitekorkoasioissa ollut Sixten Korkman, osasivat kyllä odottaa ratkaisuilla olevan asuntolainakysyntää lisäävää vaikutusta. Kysynnän rajuus kuitenkin yllätti, toisaalta se oli kuitenkin hyvin ymmärrettävää. Säännöstelyajan patoutunut lainakysyntä, uskomus lainanoton siunauksellisuuteen ja asuntojen ja kiinteistöjen hintajouston mahdottomuus alaspäin olivat kaikki toki taustalla, mutta suurin yksittäinen tekijä oli kuitenkin laina-ajan vapautumisella, siis pidentymisellä.

Silloisessa vahvan markan ympäristössä markkinakorot olivat hyvin korkeita, asuntolainatkin pitkiä aikoja tuolla 14–15 %:n paikkeilla. Kun tällä korkotasolla aikaisemmin sai asuntolainan maksimissaan ehkä 10 vuodeksi, niin uudet korot mahdollistivat laina-ajan reippaan pidentämisen. Kun asuntolaina-asiakas saattoi ottaa asuntolainansa kaksi kertaa pidemmällä laina-ajalla kuin aikaisemmin, tarkoitti se samalla myös sitä, että asiakkaan maksukyky mahdollisti huomattavasti suuremman asuntolainan. Ja näinhän myös tehtiin. Ja hinnat nousivat.

Suuri lama. Asunto- ja kiinteistömarkkinoiden kupla puhkeaa

Monen tekijän yhteissummana Suomi ajautui suureen lamaan. Rahamarkkinoiden sinänsä välttämättömään vapautumiseen liittynyt villiintyminen ja ylikuumentuminen, vahvan markan politiikka, idänkaupan romahtaminen yli yön ym. olivat kaikki yhdessä viemässä Suomen taloutta romahdukseen. Asuntomarkkinoilla kuplan puhkeaminen oli dramaattista. Suurin piirtein voi sanoa, että kaikkien asuntojen hinnat puolittuivat siitä, mitä ne muutama vuosi aikaisemmin olivat korkeimmillaan olleet. Joksikin aikaa asuntomarkkinat oikeastaan lakkasivat olemasta.

Ankara lamakrapula ja siitä hyvin hidas toipuminen

Kaikki suomalaiset kohtasivat laman ongelmat, vähintäänkin joku läheinen sukulainen tai tuttava joutui ongelmiin. Varmasti siksi myös toipuminen on ollut hidasta. Asuntomarkkinoiden kannalta asennemuutokset olivat suuria.

Laman jälkeen työelämään siirtyneet sukupolvet olivat nähneet ongelmat ja asumisratkaisuissaan päätyivät hyvin vahvasti pidättäytymään oman asunnon hankkimisesta, koska se olisi tietänyt asuntolainan ottamista. Vuokra-asuminen ja uusi vuokra-asuntoa lähellä oleva asumisoikeusasuminen nousivat suureen arvoon. Suomi oli 90-luvun alkuun mennessä maa, jossa sodan jälkeisen suuren asuntopulan ongelmat oli ratkaistu vahvalla panostuksella asuntosäästämiseen ja verohelpotuksin kannustettu oman asunnon hankintaan.

Omistusasunnoissa asuikin perheistä 90-luvun alussa jo 72 %, joka oli korkea luku muihin maihin verrattuna. Lama ja siitä seurannut kehitys laski omistusasumisosuuden 63 %:iin (2002) ja vasta nyt viime vuosina on luku alkanut kasvaa. Samaan aikaan muissa Euroopan maissa on omistusasumisen osuus ollut koko ajan kasvussa. Suomi on pudonnut jo alle Euroopan maiden keskiarvon.

Nykytilanne

Suomessa on nyt pitkän kehityksen seurauksena asiakkaan näkökulmasta hyvät ja toimivat asuntorahoitusmarkkinat. Kilpailu pankkien kesken on kovaa ja se on koitunut asiakkaiden eduksi. Asuntolainojen hinnat ovat Suomessa euroalueen alhaisimmat. Muutkin asuntolainojen ehdot ovat asiakkaalle hyviä. Lainaa saa riittävän pitkällä laina-ajalla, ennakkosäästö- ja vakuusvaatimukset ovat kansainvälisten käytäntöjen mukaisia, ei ainakaan niitä tiukempia jne. Ehkä ainoa negatiivinen rakenteellinen asia on suomalaisten asiakkaiden ylisuuri halukkuus ottaa itselleen liian suuri korkoriski sitä kautta, että laina sidotaan mieluummin lähtötilanteessa edullisempaan lyhyeen viitekorkoon kuin hiukan kalliimpaan, mutta turvallisempaan pidempään korkoon.

Asuntojen hintojen nousu ja siihen liittyvät riskit on asia, joka on syytä tiedostaa, mutta johon rahoituksen kautta ei säännöstelystä vapailla markkinoilla ole mahdollisuutta vaikuttaa. Siinä on avainkysymyksiä erityisesti tarjontapuolella vaikuttaa siihen, että edullisen korkotason luoma hyvä kysyntä ei liikaa siirtyisi asuntojen hintoihin.